Дарение квартиры
Дарение квартиры – распространенная на рынке недвижимости сделка, подразумевающая переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому на безвозмездной основе.
Требования к форме, содержанию договора, условия его отмены, другие важные аспекты дарения содержит Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также — Федеральный Закон №122-РФ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ «О госрегистрации»).
Несмотря на кажущуюся простоту, составление дарственной – сложный процесс, требующий юридической подготовки и знаний. Об основных моментах, которые необходимо учитывать при дарении квартиры, «подводных камнях», опасных последствиях необдуманного заключения такого договора, пойдет речь в этой статье.
Основные положения
По общим правилам главы 32 ГК РФ, дарение – это соглашение, на основании которого одно лицо (даритель) безвозмездно передает другому (одаряемому) вещь в пользование, владение и распоряжение. Сделка возможна в отношении практически любого находящегося в собственности дарителя имущества. Поскольку недвижимость представляет особую ценность для человека, выступает гарантом соблюдения его конституционных прав и свобод, сделки с недвижимым имуществом, в том числе – квартирами, предусматривают ряд особых требований:
- Форма договора – только письменная.
Согласно п.2 ст. 574 ГК РФ – договор дарения квартиры не может быть заключен устно и требует составления соглашения, скрепленного подписями сторон.
При этом оно должно содержать:
- дату, место совершения сделки;
- полное наименование, реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адреса, сведения о семейном положении, дееспособности);
- исчерпывающее описание объекта дарения:
- адрес квартиры,
- данные кадастрового учета (площадь, расположение, количество комнат, этажность), кадастровый номер;
- сведения о лицах, обладающих правом пользования помещением, наложенных обременениях;
- Другие существенные для сторон условия, не противоречащие законодательству.
Важно! Договор не может включать пункты, прямо или косвенно предусматривающие получение дарителем денежной или иной материальной компенсации за передачу квартиры. В противном случае, такая сделка будет считаться притворной — заключенной с целью скрыть другую (чаще всего — куплю — продажу), и может быть признана судом незаконной.
- Право собственности подлежит государственной регистрации в уполномоченных органах.
На основании ГК РФ сама сделка не требует обязательной государственной регистрации. Однако регистрация права собственности, возникающего на основании сделки дарения, остается необходимым условием, без которого дальнейшее распоряжение и использование имущества (например, его продажа, «прописка» по месту проживания, сдача в аренду) невозможны.
Регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ее региональные подразделения (далее – органы Росреестра).
Государственная регистрация
Порядок, требования к документам, передаваемым на регистрацию права собственности, содержит ФЗ «О госрегистрации».
Обратите внимание! Органы Росреестра наделены обширными полномочиями по проверке законности сделок, подлинности представленных документов: при любом несоответствии Росреестр имеет право приостановить процесс получения права собственности, затребовать дополнительные данные, в крайнем случае – отказать в выдаче свидетельства о собственности.
Поэтому к подготовке пакета документов необходимо отнестись серьезно, учитывать следующие нюансы:
- Заявление о регистрации права собственности на квартиру в органах Росреестра должны подписать обе стороны сделки (либо их представители, уполномоченные на основании нотариальных доверенностей).
- В органы Росреестра должен быть передан исчерпывающий пакет документов, включающий:
- Оригинал договора дарения по количеству сторон (плюс один дополнительный экземпляр для регистрирующего органа);
- Правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на дарителя, договоры, на основании которых получена квартира (купли – продажи, приватизации), их нотариальные копии;
- План квартиры, выданный органами технической инвентаризации (БТИ) в оригинале и копии;
- Другие документы в зависимости от конкретной ситуации (доверенности представителей, согласия супругов, разрешения органов опеки и попечительства).
- Квитанцию об оплате государственной пошлины
Плюсы и минусы дарения
Договор дарения квартиры имеет ряд преимуществ перед другими гражданско-правовыми соглашениями, но также имеет недостатки.
К положительным сторонам относятся:
- Простота оформления. Договор не требует нотариальной формы и государственной регистрации – поэтому обходится для сторон дешевле, его составление занимает меньше времени;
- Договор освобождает дарителя от уплаты налогов на доходы физических лиц. В случае заключения сделки между близкими родственниками – налоги не подлежат взысканию с обеих сторон.
- Квартира, переданная по договору дарения, не является общим совместно нажитым имуществом супругов, то есть не подлежит разделу при расторжении брака.
К отрицательным сторонам дарения относятся:
- Возможность оспорить сделку. Так, заключенный договор дарения является одним из немногих случаев, когда имущество подлежит возврату дарителю при подаче им (либо заинтересованными лицами) виндикационного иска. В этом случае, одаряемый не может ссылаться на положения закона о добросовестном приобретателе.
- Высокая степень риска. Существует огромное количество ситуаций, когда договор дарения заключается для прикрытия другой сделки, а также — из мошеннических соображений, путем введения в заблуждение о природе сделки.
Важно! При подписании договора дарения необходимо ясно понимать:
- Любые обещания (пожизненного содержания, предоставления другой квартиры взамен подаренной, сохранения регистрации и права пользования жильем), не указанные прямо в договоре, не обязательны для сторон, а значит – принудить сторону к их исполнению невозможно;
- Подписание договора в целях ухода дарителя от уплаты обязательных сборов и платежей в бюджет – налоговое правонарушение, совершаемое обеими сторонами сделки;
- Передача денежных средств по дарственной незаконна. Даже в случае наличия расписок и иных документов, подтверждающих получение дарителем денег, вернуть уплаченное крайне тяжело, иногда — невозможно;
- Дарение было и остается одной из самых популярных криминальных «схем» на рынке недвижимости среди «черных» риелторов и мошенников.
В заключение, следует добавить: при возникновении сомнений и трудностей в процессе подготовки сделки, лучше всего обратиться к проверенному юристу либо составить соглашение у нотариуса. Это уменьшит возможность признания дарения недействительным, упростит сбор необходимых для регистрации документов, ускорит процесс получения права собственности.
Видео
Дарение квартиры – распространенная на рынке недвижимости сделка, подразумевающая переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому на безвозмездной основе.
Требования к форме, содержанию договора, условия его отмены, другие важные аспекты дарения содержит Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также — Федеральный Закон №122-РФ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ «О госрегистрации»).
Несмотря на кажущуюся простоту, составление дарственной – сложный процесс, требующий юридической подготовки и знаний. Об основных моментах, которые необходимо учитывать при дарении квартиры, «подводных камнях», опасных последствиях необдуманного заключения такого договора, пойдет речь в этой статье.
Основные положения
По общим правилам главы 32 ГК РФ, дарение – это соглашение, на основании которого одно лицо (даритель) безвозмездно передает другому (одаряемому) вещь в пользование, владение и распоряжение. Сделка возможна в отношении практически любого находящегося в собственности дарителя имущества. Поскольку недвижимость представляет особую ценность для человека, выступает гарантом соблюдения его конституционных прав и свобод, сделки с недвижимым имуществом, в том числе – квартирами, предусматривают ряд особых требований:
- Форма договора – только письменная.
Согласно п.2 ст. 574 ГК РФ – договор дарения квартиры не может быть заключен устно и требует составления соглашения, скрепленного подписями сторон.
При этом оно должно содержать:
- дату, место совершения сделки;
- полное наименование, реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адреса, сведения о семейном положении, дееспособности);
- исчерпывающее описание объекта дарения:
- адрес квартиры,
- данные кадастрового учета (площадь, расположение, количество комнат, этажность), кадастровый номер;
- сведения о лицах, обладающих правом пользования помещением, наложенных обременениях;
- Другие существенные для сторон условия, не противоречащие законодательству.
Важно! Договор не может включать пункты, прямо или косвенно предусматривающие получение дарителем денежной или иной материальной компенсации за передачу квартиры. В противном случае, такая сделка будет считаться притворной — заключенной с целью скрыть другую (чаще всего — куплю — продажу), и может быть признана судом незаконной.
- Право собственности подлежит государственной регистрации в уполномоченных органах.
На основании ГК РФ сама сделка не требует обязательной государственной регистрации. Однако регистрация права собственности, возникающего на основании сделки дарения, остается необходимым условием, без которого дальнейшее распоряжение и использование имущества (например, его продажа, «прописка» по месту проживания, сдача в аренду) невозможны.
Регистрацией прав собственности на недвижимость занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ее региональные подразделения (далее – органы Росреестра).
Государственная регистрация
Порядок, требования к документам, передаваемым на регистрацию права собственности, содержит ФЗ «О госрегистрации».
Обратите внимание! Органы Росреестра наделены обширными полномочиями по проверке законности сделок, подлинности представленных документов: при любом несоответствии Росреестр имеет право приостановить процесс получения права собственности, затребовать дополнительные данные, в крайнем случае – отказать в выдаче свидетельства о собственности.
Поэтому к подготовке пакета документов необходимо отнестись серьезно, учитывать следующие нюансы:
- Заявление о регистрации права собственности на квартиру в органах Росреестра должны подписать обе стороны сделки (либо их представители, уполномоченные на основании нотариальных доверенностей).
- В органы Росреестра должен быть передан исчерпывающий пакет документов, включающий:
- Оригинал договора дарения по количеству сторон (плюс один дополнительный экземпляр для регистрирующего органа);
- Правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности на дарителя, договоры, на основании которых получена квартира (купли – продажи, приватизации), их нотариальные копии;
- План квартиры, выданный органами технической инвентаризации (БТИ) в оригинале и копии;
- Другие документы в зависимости от конкретной ситуации (доверенности представителей, согласия супругов, разрешения органов опеки и попечительства).
- Квитанцию об оплате государственной пошлины
Плюсы и минусы дарения
Договор дарения квартиры имеет ряд преимуществ перед другими гражданско-правовыми соглашениями, но также имеет недостатки.
К положительным сторонам относятся:
- Простота оформления. Договор не требует нотариальной формы и государственной регистрации – поэтому обходится для сторон дешевле, его составление занимает меньше времени;
- Договор освобождает дарителя от уплаты налогов на доходы физических лиц. В случае заключения сделки между близкими родственниками – налоги не подлежат взысканию с обеих сторон.
- Квартира, переданная по договору дарения, не является общим совместно нажитым имуществом супругов, то есть не подлежит разделу при расторжении брака.
К отрицательным сторонам дарения относятся:
- Возможность оспорить сделку. Так, заключенный договор дарения является одним из немногих случаев, когда имущество подлежит возврату дарителю при подаче им (либо заинтересованными лицами) виндикационного иска. В этом случае, одаряемый не может ссылаться на положения закона о добросовестном приобретателе.
- Высокая степень риска. Существует огромное количество ситуаций, когда договор дарения заключается для прикрытия другой сделки, а также — из мошеннических соображений, путем введения в заблуждение о природе сделки.
Важно! При подписании договора дарения необходимо ясно понимать:
- Любые обещания (пожизненного содержания, предоставления другой квартиры взамен подаренной, сохранения регистрации и права пользования жильем), не указанные прямо в договоре, не обязательны для сторон, а значит – принудить сторону к их исполнению невозможно;
- Подписание договора в целях ухода дарителя от уплаты обязательных сборов и платежей в бюджет – налоговое правонарушение, совершаемое обеими сторонами сделки;
- Передача денежных средств по дарственной незаконна. Даже в случае наличия расписок и иных документов, подтверждающих получение дарителем денег, вернуть уплаченное крайне тяжело, иногда — невозможно;
- Дарение было и остается одной из самых популярных криминальных «схем» на рынке недвижимости среди «черных» риелторов и мошенников.
В заключение, следует добавить: при возникновении сомнений и трудностей в процессе подготовки сделки, лучше всего обратиться к проверенному юристу либо составить соглашение у нотариуса. Это уменьшит возможность признания дарения недействительным, упростит сбор необходимых для регистрации документов, ускорит процесс получения права собственности.